房地产投资与信贷对我国经济增长的影响研究

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摘要

  一、引言及文献综述

  自我国进行房地产事业改革之后,国内的房地长行业一路高歌猛进,取得了突破性的增长,并且还带动了相关产业链的飞速发展,大大促进了国民经济的提升,也提高了人民的生活水平。随着房地产行业不断发展,购买房产已经不仅仅是人们基本生活保障的最低需求,而是居民财富增值保值、获得资金收入的重要致富手段,这也造就了近几年来房价一路上涨的局面。针对这种情况,政府充分发挥了宏观调控手段,从货币、政策等各方面调节房地产行业过火的形势,抑制房价上涨,保证了房地产行业平稳发展的态势。但是,房价不断下降将会导致居民投资热情下降,不但降低了房地产行业对国民经济的贡献率,也会降低其他相关行业的经济增长,不利于整体国家经济水平的提高;由于现阶段商业银行的信贷主要以不动产为主,房价下降也会导致银行资金质量下降,风险增加,造成银行利润下降甚至破产倒闭。所以,房地产的发展与国民经济的发展密切联系,其重要性可见一斑。那么房地产增长对国民经济增长有多大推动作用?银行信贷对房地产资金流通又有多大影响?

  国内相关文献对房地产投资与国民经济增长的关系进行了探索研究。根据对两个因素得因果关系检验,武康平得出了两者之间的双向因果关系。宁琰等人借助于两个变量的协调关系检验,得出两者存在密切的单项因果关系。流传哲等人则认为房地产价格对房地产开发投资影响巨大,并且可以带动相关行业的发展,对房地产本身及国民经济其他方面都有积极地作用。国内对房地产信贷与房地产市场的关系研究大多数关注于信贷对房价的影响上。黄静通过调查研究认为房地产不断发展对银行信贷有重要影响,而银行信贷对房地产价格则无过多影响。段忠东对国内的房地产价格与银行信贷关系进行实证研究得出两者之间确实存在因果关系。况伟大通过对国内诸多城市1998年到2007年的相关数据研究考察认为房地产投资对房地产信贷有促进作用,但是经济增长对房地产信贷的影响要大于房地产投资的影响。另一部分文献研究的是房地产信贷扩张与经济增长之间的关系,马丽娟对信贷增长率与经济增长率之间的关系进行考察,认为两者之间存在着相互依存的关系。刘守鹏等人借助于向量误差修正模型对二者进行实证分析得出银行信贷增长对经济增长有正面作用的结论。

  纵观相关文献研究,多是涉及到其中两者之间的关系而对房地产投资、信贷与经济增长三者相互影响的研究比较少,由于房地产变动对银行信贷有关联影响,同时也会通过银行信贷带来国民经济的巨大波动,因此本文主要来分析三者之间的关系。

  二、分析论证

  其一是房地产与经济增长关系。根据近年来来我国房地产行业占国民经济的比重可以看出,房地产投资与经济发展是非对称的。房地产对经济的影响要远高于经济发展对房地产行业的带动作用,但是一旦整个经济增长出现巨大波动,也会给房地产行业带来不可预估的打击。同时,房地产的借贷款项对房地产开发投资也具有较大影响,相对于开发商而言,居民更需要信用贷款的保障。其二是房地产信贷与经济增长的关系。数据表明,房地产的信贷对经济增长作用明显。

  信贷增长率每提升一个百分点,国民经济的增长率就会上升0.02个百分点,然而利率的变动对经济增长的影响并不突出。因此,在其他条件不变的情况下,房价上涨的越高,那么居民购房时的房贷金额就越高,这样,居民作为抵押时的房屋价值也就越高,银行信贷也会因此不断增高。如果房价持续下跌的话,将会对房地产信贷产生毁灭性影响,房地产行业将会支付巨额的违约金,若市场、政府的相关调节措施不及时,将会引发严重的全国性金融危机。其三,房地产投资与房地产信贷的关系。房地产价格上涨通过房地产信贷扩张来影响全部行业的经济增长水平。现阶段我国的房地产运营的所有项目全部是由一家公司安排调度,由于公司本身的资产有限,房地产投资利润回收周期长,公司常常会出现资金周转缓慢,可调用资金额度不足的现象,这就在客观上要求房地产企业向银行申请借贷,所以我国的房地产行业与银行信贷密切相关。另外,购房者在支付房款时考虑到房价以及自身的现实状况,也会选择银行贷款来完成交易。不论是对于房地产公司还是购房者,所需要的房地产投资越高,向银行借贷的房地产信贷额度也就越高。

  三、结论及政策建议

  本文通过对房地产增长、房地产信贷、国民经济增长三者之间的关系进行研究,得出以下两个结论:房地产增长与我国经济增长呈正相关,信贷扩张对房地产行业的发展有巨大的推动作用。这两个结论表明了三者之间的关系,房地产信贷的增长有助于房地产投资的增长,而房地产投资的扩张将有利于我国经济快速增长。因此,根据上述结论可以对房地产行业以及国家政策提出以下几个方面的建议:

  其一,正确引导房地产信贷资金进入房地产市场,保障房地产行业平稳有序发展。由于房地产信贷在一定程度上会带来房价上升,所以各地不同程度出现了房地产出现金融泡沫的现象。虽然房地产的高速发展可以为商业银行带来巨额赢利,但是过多资金涌入房地产行业就会产生相反效果,不仅会造成虚假的繁荣现象,还会危及到银行的信贷体系和整个部门的收入,因此,政府及银行部门有必要控制好信贷资金涌入房地产行业的幅度,改变房地产市场畸形发展局面。

  其二,不断加强房地产行业的有效供给,满足市场的刚性需求。由于房地产行业的增长会对我国经济增长有巨大推动作用,所以我国必须积极发展房地产行业,满足社会对住房的刚性需求,保证市场供需平衡。在市场规律发挥作用的同时,政府可以才取必要的行政手段,比如货币政策、税率政策等积极引导房地产市场健康发展。

  第三,合理控制房地产行业高额利润,避免出现行业流动性过剩的问题。房地产行业属于暴利行业,其本身所具有的高杠杆性使房地产利润高于社会平均水平,这就容易导致运输业、制造业、餐饮业等其他全行业的资金纷纷流向房地产行业,进一步抬高房价,造成市场无序,不稳定的局面。因此,政府必须要运用相关手段遏制市场调节的弊端,降低房地产行业的高杠杆性,降低行业利润率。这样,既能保证房地产行业资金合理流通,又可以满足其他行业的资金流通,促进我国经济积极健康发展。

  四、结语

  本文通过分析房地产投资、房地产信贷与我国经济增长的关系,提出了促进房地长市场与我国经济健康发展的一些建议,这在房地产一篇繁荣的背景下,具有很强的实践性和指导性,对企业和政府决策都会有启发意义。

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